《加快解決主城區(qū)國(guó)有土地上已售城鎮(zhèn)住宅和老舊小區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問(wèn)題的意見》政策解讀

各縣（市、區(qū)）人民政府、開發(fā)區(qū)管委會(huì)，市政府有關(guān)部門，有關(guān)單位：

      為認(rèn)真踐行以人民為中心的發(fā)展思想，深入開展“我為群眾辦實(shí)事”實(shí)踐活動(dòng)，加快解決主城區(qū)國(guó)有土地上已售城鎮(zhèn)住宅和舊城改造、安置房、棚改房、經(jīng)濟(jì)適用房（集資房）等老舊小區(qū)項(xiàng)目因歷史遺留原因產(chǎn)生的“辦證難”等問(wèn)題，切實(shí)保障群眾合法權(quán)益，制定本意見：

      一、解決用地手續(xù)不完善的問(wèn)題。由政府主導(dǎo)、開發(fā)建設(shè)單位具體實(shí)施的舊城改造、安置房、棚改房、經(jīng)濟(jì)適用房（集資房）等項(xiàng)目,可按照劃撥、協(xié)議出讓等方式補(bǔ)辦用地手續(xù);國(guó)家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位利用自有土地建設(shè)自建房、房改房、經(jīng)濟(jì)適用房（集資房）的,可按劃撥方式補(bǔ)辦用地手續(xù)。其他建設(shè)項(xiàng)目,可以按照不同時(shí)間段、不同類型分別采取劃撥、協(xié)議出讓等方式,按照項(xiàng)目建設(shè)時(shí)的政策規(guī)定補(bǔ)辦用地手續(xù)。對(duì)于1987年1月1日《中華人民共和國(guó)土地管理法》施行后至土地有償使用制度實(shí)施前（1988年12月29日）已開工建設(shè)的,按劃撥方式補(bǔ)辦用地手續(xù)。對(duì)于有償使用制度實(shí)施后開工建設(shè),符合劃撥用地目錄的,按劃撥方式補(bǔ)辦用地手續(xù);應(yīng)以出讓方式供地的,按協(xié)議出讓方式補(bǔ)辦用地手續(xù)。出讓底價(jià)根據(jù)土地估價(jià)結(jié)果、供地政策、土地市場(chǎng)行情和建設(shè)項(xiàng)目具體情況等,集體決策,綜合確定。對(duì)于沒(méi)有合法權(quán)屬來(lái)源但地上房屋已辦理了房屋所有權(quán)登記的土地，由市自然資源和規(guī)劃部門組織權(quán)籍調(diào)查，確定屬于合法使用，經(jīng)公告無(wú)爭(zhēng)議的,報(bào)經(jīng)市政府同意,直接按現(xiàn)狀核發(fā)用地劃撥決定書或者補(bǔ)辦協(xié)議出讓手續(xù)。項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)主體滅失的，可以劃撥給蓮池區(qū)、競(jìng)秀區(qū)政府或高新區(qū)管委會(huì)指定的不動(dòng)產(chǎn)所在地鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府、街道辦事處或其他部門。

      二、解決欠繳土地出讓價(jià)款和稅費(fèi)的問(wèn)題。購(gòu)買新建商品房的納稅人在辦理契稅納稅申報(bào)時(shí),由于銷售新建商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已辦理注銷稅務(wù)登記或者被稅務(wù)機(jī)關(guān)列為非正常戶等原因,致使納稅人不能取得銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票,稅務(wù)機(jī)關(guān)在核實(shí)有關(guān)情況后應(yīng)予受理。根據(jù)人民法院、仲裁委員會(huì)的生效法律文書發(fā)生土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移,納稅人不能取得銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票的,可持人民法院裁定書原件及相關(guān)材料辦理契稅納稅申報(bào),稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)予受理。

      主城區(qū)國(guó)有土地上已售城鎮(zhèn)住宅和老舊小區(qū)項(xiàng)目,房屋已銷售且已入住,開發(fā)建設(shè)單位未按出讓合同約定足額繳納土地出讓價(jià)款,以及將經(jīng)濟(jì)適用房等政策性住房按商品房對(duì)外出售但未補(bǔ)繳土地出讓價(jià)款,或者開發(fā)建設(shè)單位欠繳稅費(fèi)的,可按照“證繳分離”的原則，報(bào)經(jīng)市政府同意后，在稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》及財(cái)綜〔2021〕19號(hào)等文件要求征繳土地出讓價(jià)款和稅費(fèi)的同時(shí)，購(gòu)房人（受讓人）繳納相關(guān)契稅并申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)。對(duì)拒不繳納的,通過(guò)司法程序全力追繳。

      開發(fā)建設(shè)單位滅失的,其承繼單位、上級(jí)主管部門或經(jīng)指定的不動(dòng)產(chǎn)所在地鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府、街道辦事處確認(rèn)的房屋買賣合同等材料可直接作為計(jì)稅依據(jù)和享受優(yōu)惠政策的證明材料。

      三、解決建設(shè)工程規(guī)劃核實(shí)的問(wèn)題。1991年7月1日之前開工的建設(shè)工程，可不提交規(guī)劃許可、核實(shí)手續(xù)，按照現(xiàn)狀辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。1991年7月1日至2002年1月20日期間開工的建設(shè)工程，規(guī)劃參與驗(yàn)收的重要工程辦理不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)應(yīng)提交《規(guī)劃許可證》（正本）；規(guī)劃未參與驗(yàn)收的一般建設(shè)工程，實(shí)測(cè)面積符合規(guī)劃批準(zhǔn)面積的，可不提交規(guī)劃核實(shí)手續(xù),按照現(xiàn)狀辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，實(shí)測(cè)面積超過(guò)規(guī)劃批準(zhǔn)面積的，應(yīng)對(duì)責(zé)任主體處以增加面積工程造價(jià)的5%的罰款處罰，處理完成后，市自然資源和規(guī)劃部門出具規(guī)劃認(rèn)定說(shuō)明。2002年1月20日以后開工的建設(shè)工程，取得建設(shè)工程規(guī)劃許可手續(xù)的，市自然資源和規(guī)劃部門按規(guī)劃許可內(nèi)容進(jìn)行核實(shí)并出具核實(shí)意見,未按規(guī)劃許可實(shí)施的，可按照幢、單元、層、套對(duì)符合規(guī)劃的部分先行核實(shí)，對(duì)違法部分應(yīng)對(duì)責(zé)任主體處以增加面積工程造價(jià)5%的罰款處罰，處理完成后，出具規(guī)劃認(rèn)定說(shuō)明。未取得規(guī)劃許可手續(xù)的建設(shè)項(xiàng)目，符合控規(guī)要求的，報(bào)經(jīng)市政府同意，按照“并行辦理”原則,在市城市管理綜合行政執(zhí)法部門依法處理的同時(shí),市自然資源和規(guī)劃部門按現(xiàn)狀出具規(guī)劃認(rèn)定說(shuō)明。建設(shè)工程現(xiàn)狀不符合控規(guī)要求，涉及修改完善控規(guī)的，市自然資源和規(guī)劃部門按照控規(guī)動(dòng)態(tài)維護(hù)規(guī)則中的修正程序完善，涉及占?jí)撼鞘小拔寰€”或軍事保護(hù)等問(wèn)題以及缺乏處罰立案主要依據(jù)資料難以立案處罰等復(fù)雜情形的，市自然資源和規(guī)劃部門對(duì)合法部分出具規(guī)劃認(rèn)定意見，對(duì)違法部分按照“一事一議”原則報(bào)市政府研究確定處理意見。開工日期由工程所在區(qū)政府、管委會(huì)依據(jù)施工日志、房屋交付單據(jù)等資料認(rèn)定。規(guī)劃認(rèn)定說(shuō)明或核實(shí)意見可作為房屋符合規(guī)劃的材料辦理首次登記。

      四、解決開發(fā)建設(shè)主體滅失的問(wèn)題。開發(fā)企業(yè)和有關(guān)單位滅失，有承繼單位或上級(jí)主管部門的，由承繼單位或上級(jí)主管部門辦理土地、規(guī)劃、建設(shè)和不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)；沒(méi)有承繼單位和上級(jí)主管部門的，可以由蓮池區(qū)、競(jìng)秀區(qū)政府或高新區(qū)管委會(huì)指定的不動(dòng)產(chǎn)所在地鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府、街道辦事處等機(jī)構(gòu)和組織代為辦理。已經(jīng)取得的土地、規(guī)劃、建設(shè)等手續(xù)無(wú)需變更。未辦理首次登記但開發(fā)建設(shè)單位滅失的,首次登記與轉(zhuǎn)移登記可一并辦理,并在登記簿中對(duì)權(quán)利主體滅失情況予以記載。已辦理首次登記的城鎮(zhèn)住宅和1998年12月31日前以購(gòu)買、拆遷安置等方式取得但未辦理首次登記的城鎮(zhèn)住宅，購(gòu)房人可憑購(gòu)房合同、拆遷安置協(xié)議、分房通知、購(gòu)房發(fā)票、交款票據(jù)等已繳清房款的證明及相關(guān)資料單方申請(qǐng)辦理轉(zhuǎn)移登記。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)受理申請(qǐng)后，應(yīng)將有關(guān)情況在其門戶網(wǎng)站以及不動(dòng)產(chǎn)所在地等指定場(chǎng)所公告，公告45個(gè)工作日期滿無(wú)異議的，予以登記。開發(fā)建設(shè)單位主體或項(xiàng)目責(zé)任主體滅失的，免于行政處罰。

      五、解決原分散登記房屋和土地的用途、權(quán)利人信息等不一致的問(wèn)題。分散登記時(shí),已經(jīng)分別登記的房屋和土地用途不一致的,繼續(xù)分別按照原記載的房屋和土地用途進(jìn)行登記。原記載土地用途與《土地利用現(xiàn)狀分類》（GB/721010-2017）二級(jí)類不對(duì)應(yīng)的，按照二級(jí)類重新記載，并在不動(dòng)產(chǎn)登記簿和不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書“附記”中標(biāo)注原登記用途。因房屋所有權(quán)多次轉(zhuǎn)移、土地使用權(quán)未同步轉(zhuǎn)移導(dǎo)致房屋、土地權(quán)利主體不一致的，經(jīng)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)核實(shí)原始登記檔案資料，權(quán)屬關(guān)系變動(dòng)清晰且無(wú)爭(zhēng)議的，可以由房屋所有權(quán)人單方申請(qǐng)，簽署知悉情況具結(jié)書，經(jīng)公告無(wú)異議后，辦理房地權(quán)利主體一致的不動(dòng)產(chǎn)登記。房屋所有權(quán)人無(wú)法提供原土地使用權(quán)證的，由登記機(jī)構(gòu)公告原土地使用權(quán)證作廢,并在不動(dòng)產(chǎn)登記簿“附記”中注記。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移、房屋所有權(quán)未同步轉(zhuǎn)移導(dǎo)致房屋、土地權(quán)利主體不一致的，應(yīng)依法繳納相關(guān)稅費(fèi)，辦理房屋轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。以繼承、轉(zhuǎn)讓等方式合法取得土地使用權(quán)及地上房屋所有權(quán)，但未辦理房屋首次登記的，可在完善規(guī)劃核實(shí)、竣工驗(yàn)收手續(xù)后，由土地使用權(quán)人辦理。

      六、解決項(xiàng)目跨宗地建設(shè)的問(wèn)題。房屋和土地屬于同一權(quán)利人，有合法權(quán)屬來(lái)源文件，跨宗地建設(shè)未超出批準(zhǔn)用地范圍,無(wú)調(diào)整宗地需求的，可按照幢正投影所占面積較大的宗地“落宗”辦理不動(dòng)產(chǎn)登記,并在不動(dòng)產(chǎn)登記簿和不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書“附記”中標(biāo)注跨宗相關(guān)情況；有調(diào)整宗地需求的，經(jīng)市自然資源和規(guī)劃部門進(jìn)行宗地邊界調(diào)整或宗地合并、分割，重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同、核發(fā)劃撥決定書或簽訂土地使用權(quán)出讓合同補(bǔ)充協(xié)議,對(duì)新設(shè)宗地使用年期、用途、容積率等使用條件予以明確后，辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。

      七、解決竣工驗(yàn)收材料的問(wèn)題。具備驗(yàn)收條件、能夠依法按程序進(jìn)行竣工驗(yàn)收的老舊小區(qū)項(xiàng)目，開發(fā)建設(shè)單位可自行選擇聯(lián)合驗(yàn)收或單項(xiàng)驗(yàn)收；選擇聯(lián)合驗(yàn)收的，行政審批部門驗(yàn)收匯總意見作為房屋已經(jīng)竣工的材料；選擇單項(xiàng)驗(yàn)收的，住建部門竣工驗(yàn)收備案證明作為房屋已經(jīng)竣工驗(yàn)收的材料。開發(fā)建設(shè)單位已滅失或建設(shè)手續(xù)或相關(guān)資料難以彌補(bǔ)，無(wú)法按正常程序竣工驗(yàn)收的老舊小區(qū)項(xiàng)目，可由具備相應(yīng)資格的檢測(cè)機(jī)構(gòu)對(duì)房屋實(shí)體進(jìn)行質(zhì)量檢測(cè)，經(jīng)住建部門認(rèn)可、滿足質(zhì)量要求的檢測(cè)報(bào)告可作為房屋已經(jīng)竣工的材料辦理首次登記。

      八、解決資產(chǎn)處置的問(wèn)題。建設(shè)過(guò)程中曾使用國(guó)有資金的，房屋轉(zhuǎn)讓前應(yīng)收回國(guó)有資金并報(bào)同級(jí)財(cái)政部門、國(guó)有資產(chǎn)管理部門或上級(jí)主管部門批準(zhǔn)；未使用國(guó)有資金的可自行處置，辦理房屋轉(zhuǎn)移登記時(shí)，申請(qǐng)單位應(yīng)出具“未使用國(guó)有資金”的承諾。

      九、解決房屋補(bǔ)繳土地價(jià)款和調(diào)整土地性質(zhì)用途問(wèn)題。占用非住宅用地或劃撥住宅用地建設(shè)的已登記住宅及配套商業(yè)，可按稅務(wù)部門存量房交易價(jià)格評(píng)估系統(tǒng)評(píng)估價(jià)格的一定比例補(bǔ)繳土地價(jià)款后調(diào)整占用土地的性質(zhì)用途，住宅的補(bǔ)繳比例為1%、配套商業(yè)的補(bǔ)繳比例為3%。補(bǔ)繳土地價(jià)款后，房屋性質(zhì)確定為市場(chǎng)化商品房，土地性質(zhì)確定為出讓，土地用途確定為住宅、商服等用途，城鎮(zhèn)住宅用地和商服用地出讓年限分別按七十年、四十年計(jì)算，起算時(shí)間從該宗土地上第一套房屋補(bǔ)繳土地價(jià)款后辦結(jié)轉(zhuǎn)移登記之日起計(jì)算，后續(xù)轉(zhuǎn)讓的同類房屋的土地出讓年限相應(yīng)縮短。

      十、解決責(zé)任主體問(wèn)題。開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)全力推進(jìn)解決國(guó)有土地上已售城鎮(zhèn)住宅和老舊小區(qū)“辦證難”問(wèn)題，蓮池區(qū)、競(jìng)秀區(qū)政府和高新區(qū)管委會(huì)落實(shí)屬地責(zé)任，盯辦跑辦代辦，市直各部門全力配合。對(duì)于不積極辦理分戶轉(zhuǎn)移登記的開發(fā)建設(shè)單位，蓮池區(qū)、競(jìng)秀區(qū)政府和高新區(qū)管委會(huì)應(yīng)加大力度，督辦進(jìn)度、限期辦結(jié)。

      十一、其它問(wèn)題。國(guó)有土地上已售商業(yè)、辦公、工業(yè)等房屋涉及的不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問(wèn)題可參照?qǐng)?zhí)行。

      其它各縣（市、區(qū)）、白溝新城可參照本意見，結(jié)合本地實(shí)際制定具體實(shí)施意見。

      本意見自印發(fā)之日起施行，有效期五年。